一种基于GIS的农村土地价值定级方法及其系统

技术领域

本发明涉及土地价值定级技术领域，更具体地说，本发明具体为一种基于GIS的农村土地价值定级方法及其系统。

背景技术

长期以来我国农村土地所有权归集体、土地承包权归农户、承包土地经营权主要归村或村民小组内的农民支配，而乡镇政府管理部门负责农村土地流转等事宜。三权分别属于不同的权力主体，相关管理部门职责不清，导致土地交易环节多、成本高，确权困难，土地流转不畅。这也造成了“农村土地价值”评估难的关键，公开市场交易案例少，缺乏良好的评估平台和机制。

农用地定级是土地评价的重要内容,也是实现从土地的数量管理向数量与质量综合管理目标迈进的重要手段。它作为国土资源部新一轮国土资源大调查中的重点工作之一,结合农村土地实际情况,受农村土地市场发育不完善、征地补偿标准和统一年产值制定不合理等方面的影响,县级农用地定级成果目前主要应用于统一年产值标准及区片综合价的定期更新和征地补偿价测算等方面。

精确科学地评定耕地质量对掌控耕地的生产效益及精细化管理耕地资源意义重大，现目前土地定级评价主要采用定量与定性分析相结合、GIS模型空间分析、差值对比等方法,通过对构成耕地质量的自然、社会、经济等因素综合比较,建立耕地定级评价体系,确定因素因子体系及影响权重，研究表明：耕地级别与耕地等别具有明显的正相关,且两者均能较好的显化粮食单产或总产水平；别比等别能更好的反映出耕地利用水平,其表征的粮食产量变化幅度更宽广、更易量化粮食产量的差异性，因此更易于在省域内实现土地整治绩效考评；耕地质量级别与区位水平和利用效益也有一定的相关关系，且级别比等别能更好的体现耕地在空间上的分布特点，为区域内耕地资源资产价值核算及耕地占补关系提供数据支撑。

发明内容

为了克服现有技术的上述缺陷，本发明的实施例提供一种基于GIS的农村土地价值定级方法及其系统，所述GIS农村用地数据库通过将GIS地图数据库的信息进行提取输出，运用了先进的GIS计算和系统集成思想，通过大数据的方式提取待定级定价地块和与之相匹配的相似基准地块，以解决上述背景技术中提出的问题。

为实现上述目的，本发明提供如下技术方案，一种基于GIS的农村土地价值定级方法及其系统，包括以下步骤：

S1：将该农村土地价值系统与GIS农村用地数据库进行组网连接，由GIS农村用地数据库的内部导入待定级估价地块的地理位置和土地基本信息，通过信息提取模块进行提取和导出便于后期的使用，之后信息提取模块根据该土地基本信息从GIS农村用地数据库内部导出若干已定级定价的基准地块以及该若干基准地块的基本信息和价格信息；

S2：分别由基准地块价格比对与信息整合模块接收基准地块的基本信息和价格信息与待定级估价地块的地理位置和土地基本信息，由信息整合模块对待定级估价地块的信息进行初步的整合处理，进行建模整理，便于后期的信息比对；

S3：由土地评估定级模块对信息整合模块输出的建模信息根据农用地和非农用地筛选、地块因素定级、基准地块比对和地块因素评估进行土地地块的定级，并将定级信息以及地块基本信息打包质土地评估定价模块内部，之后由基准地块价格比对输出与土地评估定级模块相匹配的基准地块价格信息同步输送至图文输出模块中；

S4：由土地评估定价模块根据农用地和非农用地筛选、地块因素定价、基准地块定价和地块因素估价的步骤完成对已定级地块的估价；

S5：由图文输出模块和显示模块将土地评估定价模块的输出信息进行图像建模和文字信号输出并通过显示模块进行数字信号输出。

优选地，所述步骤S1中土地基本信息包括地块大小、农业或非农用、地面建筑以及种植作物信息，所述土地基本信息用于后期农用或非农用地块的判断以及定级和估价的基础信息。

优选地，所述步骤S1中信息提取模块的内部设有数据转化模块用于将GIS农村用地数据库的信息内容识别并转为为可读取式数字化信号。

优选地，所述步骤S3和S4中地块因素包括现基准价格和因素测算价值，所述因素测算价值由人文地理因素和自然地理因素所决定。

优选地，所述人文地理因素分别包括政策因素和产业因素，政策因素表现为各地对农业开发、土地流转等方面都有一些“土政策”，优惠程度不一，产业因素表现为当地农业是否有在市场上影响力足够大的主导产业，如果有的话，土地自然紧缺价值就高。

优选地，所述自然地理因素包括区位因素、土质因素和水源条件，所述区位因素主要表现为交通条件、离城镇远近、耕种是否方便等地理位置要素。

基于GIS的农村土地价值定级系统，包括GIS农村用地数据库、信息提取模块、基准地块价格比对、信息整合模块、图文输出模块和显示模块，所述GIS农村用地数据库的输出端与信息提取模块的输入端电性连接，所述GIS农村用地数据库为基于GIS数据库形成的农村用地信息数据库，所述信息提取模块与GIS农村用地数据库通信连接，所述信息提取模块的输出端与基准地块价格比对和信息整合模块的输入端电性连接，所述信息整合模块的输出端电性连接有土地评估定级模块，所述土地评估定级模块和基准地块价格比对的输出端电性连接有土地评估定价模块，所述土地评估定价模块的输出端与图文输出模块的输入端电性连接，所述图文输出模块的输出端与显示模块的输入端电性连接。

优选地，所述土地评估定级模块和土地评估定价模块为数据处理程序，所述土地评估定级模块的内部设有农用地和非农用地筛选、地块因素定级、基准地块比对和地块因素评估个单元，所述土地评估定价模块的内部设有农用地和非农用地筛选、地块因素定价、基准地块定价和地块因素估价各单元。

优选地，所述基准地块定价包括确定相似基准地块以及基准地块估价，所述基准地块定价用于将待估价地块与相似的基准地块进行匹配，并根据相似基准地块的价格确定该地块的价值范围。

本发明的技术效果和优点：

上述方案中，所述GIS农村用地数据库通过将GIS地图数据库的信息进行提取输出，运用了先进的GIS计算和系统集成思想，通过大数据的方式提取待定级定价地块和与之相匹配的相似基准地块，通过借鉴基准地块的定级与定价模式，使之定级与定价方法更加客观，价值确定更加精准；且通过所述土地评估定级模块和土地评估定价模块将地块的自然因素与人文因素进行考虑，通过多因素的确定共同校准定级与估价，根据地块的特有性质与基准地块的比对进行价格范围的进一步缩小确定，达到合适的参考值范围，便于使用者进行判断，提高该系统的实用性。

附图说明

图1为本发明的整体结构示意图；

图2为本发明的GIS农村用地数据库结构示意图；

图3为本发明的土地评估定级模块结构示意图；

图4为本发明的土地评估定价模块结构示意图；

图5为本发明的地块因素结构示意图。

附图标记为：

1、GIS农村用地数据库；2、信息提取模块；3、基准地块价格比对；4、信息整合模块；5、土地评估定级模块；6、土地评估定价模块；7、图文输出模块；8、显示模块。

具体实施方式

下面将结合本发明实施例中的附图，对本发明实施例中的技术方案进行清楚、完整地描述，显然，所描述的实施例仅仅是本发明一部分实施例，而不是全部的实施例。基于本发明中的实施例，本领域普通技术人员在没有做出创造性劳动前提下所获得的所有其他实施例，都属于本发明保护的范围。

包括以下步骤：

S1：将该农村土地价值系统与GIS农村用地数据库1进行组网连接，由GIS农村用地数据库1的内部导入待定级估价地块的地理位置和土地基本信息，通过信息提取模块2进行提取和导出便于后期的使用，之后信息提取模块2根据该土地基本信息从GIS农村用地数据库1内部导出若干已定级定价的基准地块以及该若干基准地块的基本信息和价格信息；

S2：分别由基准地块价格比对3与信息整合模块4接收基准地块的基本信息和价格信息与待定级估价地块的地理位置和土地基本信息，由信息整合模块4对待定级估价地块的信息进行初步的整合处理，进行建模整理，便于后期的信息比对；

S3：由土地评估定级模块5对信息整合模块4输出的建模信息根据农用地和非农用地筛选、地块因素定级、基准地块比对和地块因素评估进行土地地块的定级，并将定级信息以及地块基本信息打包质土地评估定价模块6内部，之后由基准地块价格比对3输出与土地评估定级模块5相匹配的基准地块价格信息同步输送至图文输出模块7中；

S4：由土地评估定价模块6根据农用地和非农用地筛选、地块因素定价、基准地块定价和地块因素估价的步骤完成对已定级地块的估价；

S5：由图文输出模块7和显示模块8将土地评估定价模块6的输出信息进行图像建模和文字信号输出并通过显示模块8进行数字信号输出。

如图1和2所示，步骤S1中土地基本信息包括地块大小、农业或非农用、地面建筑以及种植作物信息，土地基本信息用于后期农用或非农用地块的判断以及定级和估价的基础信息。

其中，步骤S1中信息提取模块2的内部设有数据转化模块用于将GIS农村用地数据库1的信息内容识别并转为为可读取式数字化信号。

如图5所示，步骤S3和S4中地块因素包括现基准价格和因素测算价值，因素测算价值由人文地理因素和自然地理因素所决定，人文地理因素分别包括政策因素和产业因素，政策因素表现为各地对农业开发、土地流转等方面都有一些“土政策”，优惠程度不一，产业因素表现为当地农业是否有在市场上影响力足够大的主导产业，如果有的话，土地自然紧缺价值就高。

如图5所示，自然地理因素包括区位因素、土质因素和水源条件，区位因素主要表现为交通条件、离城镇远近、耕种是否方便等地理位置要素。

具体的，通过多因素的确定共同校准定级与估价，根据地块的特有性质与基准地块的比对进行价格范围的进一步缩小确定。

基于GIS的农村土地价值定级系统，包括GIS农村用地数据库1、信息提取模块2、基准地块价格比对3、信息整合模块4、图文输出模块7和显示模块8，GIS农村用地数据库1的输出端与信息提取模块2的输入端电性连接，GIS农村用地数据库1为基于GIS数据库形成的农村用地信息数据库，信息提取模块2与GIS农村用地数据库1通信连接，信息提取模块2的输出端与基准地块价格比对3和信息整合模块4的输入端电性连接，信息整合模块4的输出端电性连接有土地评估定级模块5，土地评估定级模块5和基准地块价格比对3的输出端电性连接有土地评估定价模块6，土地评估定价模块6的输出端与图文输出模块7的输入端电性连接，图文输出模块7的输出端与显示模块8的输入端电性连接。

其中，土地评估定级模块5和土地评估定价模块6为数据处理程序，土地评估定级模块5的内部设有农用地和非农用地筛选、地块因素定级、基准地块比对和地块因素评估个单元，土地评估定价模块6的内部设有农用地和非农用地筛选、地块因素定价、基准地块定价和地块因素估价各单元。

其中，基准地块定价包括确定相似基准地块以及基准地块估价，基准地块定价用于将待估价地块与相似的基准地块进行匹配，并根据相似基准地块的价格确定该地块的价值范围。

最后应说明的几点是，首先，在本申请的描述中，需要说明的是，除非另有规定和限定，术语“安装”、“相连”、“连接”应做广义理解，可以是机械连接或电连接，也可以是两个元件内部的连通，可以是直接相连，“上”、“下”、“左”、“右”等仅用于表示相对位置关系，当被描述对象的绝对位置改变，则相对位置关系可能发生改变；

其次，本发明公开实施例附图中，只涉及到与本公开实施例涉及到的结构，其他结构可参考通常设计，在不冲突情况下，本发明同一实施例及不同实施例可以相互组合；

最后，以上所述仅为本发明的优选实施例而已，并不用于限制本发明，凡在本发明的精神和原则之内，所作的任何修改、等同替换、改进等，均应包含在本发明的保护范围之内。