一种房地产货值货量监测系统及方法

技术领域

本发明涉及大数据技术领域，更具体地，涉及一种房地产货值货量监测系统及方法。

背景技术

现有市场的不动产分析主要针对个别指标如何计算，例如从公开对土地信息、房屋信息、权利人信息进行字段抽取，并对土地交易数据、房屋数据、人口数据进行处理，对不动产进行销售指标统计，根据当月销售量和上月销售量计算月销售环比增长率。

对于不动产分析，目前主要采用人力进行货值盘点，每月都需20人以上人力参与盘点2天，存在货值货量盘点效率低的问题，其中还涉及口径不统一致导致数据失真的问题，容易导致因计算供货不及时错失上市良机、市场热度未及时传达到生产环节导致大量库存积压的问题。

发明内容

本发明为克服上述现有技术所述的货值货量监测效率低、准确率低的缺陷，提供一种房地产货值货量监测方法及系统。

为解决上述技术问题，本发明的技术方案如下：

一种房地产货值货量监测方法，包括以下步骤：

在数据库中构建以房地产项目及其进度状态为标签的存储节点，用于动态存储相应房地产项目的最新动态面积和动态单价数据；

所述进度状态包括取得预售证、上市和结构达预售；

通过外接主数据系统和ERP系统获取各项目房地产的进度状态、网签合同、动态面积和动态单价数据，并根据各项目房地产的当前进度状态，将所述动态面积和动态单价数据存储在相应的存储节点中；

当接收到监测请求时或定时从所述存储节点中调用最新房地产动态面积和动态单价数据，对各项目的货值货量根据预设的指标进行分析及计算，并将计算结果进行可视化。

进一步地，本发明还提出一种房地产货值货量监测系统，应用上述任一技术方案提出的房地产货值货量监测方法。本发明与外接主数据系统和ERP系统配合使用，用于获取各项目房地产的进度状态、网签合同、面积和单价数据。

其中，所述系统包括：

数据库，包括若干以房地产项目及其进度状态为标签的存储节点，所述存储节点用于存储相应房地产项目的最新动态面积和动态单价数据；

数据获取模块，用于从主数据系统和ERP系统中获取各项目房地产的进度状态、网签合同、动态面积和动态单价数据，并根据当前进度状态对所述数据库中的相应存储节点存储的数据进行更新；

货值监测模块，用于定时读取所述数据库中各存储节点的最新动态面积和动态单价数据，对各项目的货值货量根据分析指标分别进行分析及计算，输出不同进度状态下不同分析指标的货值；

可视化模块，用于对所述货值监测模块输出的不同进度状态下不同分析指标的货值进行可视化展示。

进一步地，本发明还提出一种计算机可读存储介质，其上存储有计算机程序，所述计算机程序被处理器执行时实现上述技术方案提出的房地产货值货量监测方法的步骤。

与现有技术相比，本发明技术方案的有益效果是：本发明通过主数据系统和ERP系统读取最新的房地产进度状态、动态面积和动态单价数据，用于根据不同的分析指标口径进行货值货量计算，实现高效率的货值货量监测，从经营视角实现供、销、存周期货值管理，并且建立数据模型实现动态多维分析。

附图说明

图1为实施例1的房地产货值货量监测方法的流程图。

图2为实施例1的房地产货值货量监测各阶段要素的架构图。

图3为实施例2的房地产货值货量监测系统的架构图。

具体实施方式

附图仅用于示例性说明，不能理解为对本专利的限制；

对于本领域技术人员来说，附图中某些公知结构及其说明可能省略是可以理解的。

下面结合附图和实施例对本发明的技术方案做进一步的说明。

实施例1

本实施例提出一种房地产货值货量监测方法，如图1所示，为本实施例的房地产货值货量监测方法的流程图。

本实施例提出的房地产货值货量监测方法可选地应用于一智能分析系统中，用于展示货值货量检测结果。所述智能分析系统用于通过主数据系统和ERP系统获取各项目房地产的进度状态、网签合同、面积和单价数据，执行房地产货值货量监测。

具体地，ERP系统包括计划系统和销售系统，所述计划系统用于记录经过规划的各项目进度节点规划；所述销售系统用于记录已签约的各项目房地产的经营状态，以及相应房地产的签约合同、签约面积和签约单价、房间底价；所述主数据系统用于记录各项目房地产的经营流向、未签约面积、未签约单价。

如图2所示，为本实施例的房地产货值货量监测各阶段要素的架构图。

本实施例提出的房地产货值货量监测方法包括以下步骤：

S1、在数据库中构建以房地产项目及其进度状态为标签的存储节点，用于动态存储相应房地产项目的最新动态面积和动态单价数据。

在一具体实施例中，所述进度状态包括取得预售证、上市和结构达预售。

S2、通过外接主数据系统和ERP系统获取各项目房地产的进度状态、网签合同、动态面积和动态单价数据，并根据各项目房地产的当前进度状态，将所述动态面积和动态单价数据存储在相应的存储节点中。

S3、从所述存储节点中调用最新房地产动态面积和动态单价数据，对各项目的货值货量根据分析指标进行分析及计算，并将计算结果进行可视化。

本实施例配合外接主数据系统和ERP系统使用，将ERP计划系统、ERP销售系统、主数据系统中的数据进行关联，从经营视角实现供、销、存周期货值管理，并且建立数据模型实现动态多维分析。

在一可选实施例中，所述房地产动态面积包括已签约面积、未签约面积和车位面积；所述动态单价数据包括签约单价、最新单价和车位单价。

进一步地，所述已签约面积和所述签约单价分别通过ERP系统中的网签合同获取得到。

在一具体实施例中，已签约面积和签约单价从ERP系统中的销售系统获取。

所述未签约面积通过主数据系统中存储的面积数据获取得到，其获取优先级为房间面积、楼栋面积、分期下业态面积。分期下业态面积包括住宅、商业、车位等面积。

其中，所述房间面积的获取优先级为实测面积、预测面积、规划面积。

所述楼栋面积的获取优先级为启动会面积、交底会面积。

所述车位面积包括普通车位面积与车位数量的乘积，以及机械车位面积与车位数量的乘积。所述车位数量包括已创建车位房间楼栋的车位数量，以及未创建车位房间楼栋相应的分期产品构成中的车位数量。

在一具体实施例中，普通车位面积为12.5m

本实施例中对于已售部分固定签约面积、签约价格，未售部分的货量、价格、分析阶段遵循有最新状态取最新状态的计算原则，保证动态货值的准确性与及时性。

进一步地，在一可选实施例中，S3步骤中的分析指标包括资源货值、总货值、本年期初货值、本年累计新供货值和截止当前库存货值。

则所述S3步骤中，对各项目的货值货量根据分析指标进行计算的步骤包括：计算资源货值、总货值，以及取得预售证、上市和结构达预售等进度状态下的本年期初货值，取得预售证、上市和结构达预售等进度状态下的本年累计新供货值，和取得预售证、上市进度状态下的截止当前库存货值。

其中，本实施例配置有以下计算逻辑：

1)所述资源货值包括已拿地未出售货值；其表达式为：

资源货值＝未签约面积×最新单价。

2)所述总货值包括资源货值与历史累计签约金额；其表达式为：

总货值＝未签约面积×最新单价+已签约面积×签约单价。

3)所述本年期初货值包括各进度状态下符合期初条件的货值；其表达式为：

本年期初货值＝往年处于相应进度状态的未签约面积×最新单价。

4)所述本年累计新供货值包括各进度状态下新供条件的货值；其表达式为：

本年累计新供货值＝截至当前本年已处于相应进度状态的未签约面积×最新单价。

5)所述截止当前库存货值包括截至当前已供出未签约的库存货值；其表达式为：

截止当前库存货值＝本年期初货值+本年累计新供货值–(本年已签约面积×签约单价)。

进一步地，取得上市进度状态下的截止当前库存货值＝本年期初货值+本年累计新供货值–(本年已签约面积×签约单价)。

取得预售证进度状态下的截止当前库存货值＝本年期初货值+本年累计新供货值–(本年已签约面积×签约单价–本年前置销售未取证金额+往年前置销售本年取证金额)。

其中，本年前置销售未取证金额表示在本年已签约出售但在签约出售时未取得预售证的相应房地产的销售金额。往年前置销售本年取证金额表示在往年已签约出售，在签约出售时未取得预售证，且于今年取得预售证的相应房地产的销售金额。

进一步地，车位货值由车位面积和车位单价相乘得到。

本实施例中，通过从数据库中读取最新的房地产进度状态、动态面积和动态单价数据，用于根据不同的分析指标口径进行货值货量计算，实现高效率的货值货量监测。

在一可选实施例中，还包括以下步骤：

对获取的进度状态、动态面积和动态单价数据进行数据异常判断处理，对数据异常的数据发出预警；其中，判断为数据异常的情况包括以下至少一种：

1)所获取的房地产动态面积为0或空值；

2)所获取的房地产房间面积大于200平方米；

3)所获取的车位数量为非数值；

4)所获取的房地产进度状态为取得预售证但未上传预售证。

本实施例用于对获取的进度状态、动态面积和动态单价数据进行数据异常判断处理，避免主数据系统和ERP系统中上传的错误数据影响货值货量监测结果。

在一可选实施例中，还包括以下步骤：

从主数据系统获取各项目房地产的审批分期表和审批楼栋表；

将所述审批分期表和审批楼栋表进行左关联；若所述审批分期表中存在无法与楼栋关联的分期项，则判断为当前分期项未建立楼栋；

对未建立楼栋的分期项进行楼栋虚拟编码；其中，楼栋虚拟编码的规则为XN+分期编码；

将动态面积和动态单价数据与所述楼栋虚拟编码关联并存储在所述数据库中。

具体地，所述审批分期表和审批楼栋表内记录有可研单价、启动会单价、建筑面积、可经营面积等数据。

本实施例考虑到部分项目分期下没有创建楼栋或者楼栋没有发布成功，通过对未建立楼栋的分期项进行楼栋虚拟编码，用于存储对应分期业态的动态面积、动态单价、动态货值数据等数据。

进一步地，针对没有建立车位楼栋的分期进行楼栋虚拟：

通过从主数据系统获取各项目房地产的审批房间表，找到房间的虚拟车位作为虚拟车位基础表，计算虚拟车位基础表对应的分期项下正常房间的数量；

通过虚拟车位基础表，计算虚拟车位的建筑面积。其中：

机械车位：建筑面积＝(分期的机械车位个数-分期下已建立的机械车位个数)*8m

普通车位：建筑面积＝(分期的普通车位个数-分期下已建立的普通车位个数)*12.5m

根据上面虚拟车位房间的临时表，把虚拟车位房间的楼栋虚拟到楼栋表，删除房间表里的虚拟车位，把虚拟车位房间的临时表的数据放到房间表里面，即完成车位虚拟处理。可用于存储虚拟车位的动态面积和动态单价数据。

本实施例中考虑到无法从未建立楼栋获得相应的动态面积数据，增设上述步骤用于对未建立楼栋进行楼栋虚拟，将动态面积和动态单价数据与所述楼栋虚拟编码关联并存储在数据库中。

实施例2

本实施例提出一种房地产货值货量监测系统，可选地应用实施例1提出的房地产货值货量监测方法。如图3所示，为本实施例的房地产货值货量监测系统的架构图。

本实施例的房地产货值货量监测系统与外接主数据系统和ERP系统配合使用，用于通过主数据系统和ERP系统获取各项目房地产的进度状态、网签合同、面积和单价数据。

具体地，ERP系统包括计划系统和销售系统，所述计划系统用于记录经过规划的各项目进度节点规划；所述销售系统用于记录已签约的各项目房地产的经营状态，以及相应房地产的签约合同、签约面积和签约单价、房间底价；所述主数据系统用于记录各项目房地产的经营流向、未签约面积、未签约单价。

本实施例提出的房地产货值货量监测系统中，包括：

数据库，包括若干以房地产项目及其进度状态为标签的存储节点，所述存储节点用于存储相应房地产项目的最新动态面积和动态单价数据。

数据获取模块，用于从主数据系统和ERP系统中获取各项目房地产的进度状态、网签合同、动态面积和动态单价数据，并根据当前进度状态对所述数据库中的相应存储节点存储的数据进行更新。

货值监测模块，用于定时读取所述数据库中各存储节点的最新动态面积和动态单价数据，对各项目的货值货量根据分析指标分别进行分析及计算，输出不同进度状态下不同分析指标的货值。

可视化模块，用于对所述货值监测模块输出的不同进度状态下不同分析指标的货值进行可视化展示。

在一具体实施过程中，所述数据库中的进度状态节点包括取得预售证节点、上市节点和结构达预售节点。数据获取模块从主数据系统和ERP系统中获取房地产动态面积和动态单价数据，并根据相应房地产项目的当前进度状态，将其获取的动态面积和动态单价数据存储在相应的存储节点中或对存储节点中的数据进行更新。货值监测模块定时工作，执行货值货量监测工作后将完成计算的货值货量传输至可视化模块中进行展示。可视化模块可从区域、城市、项目、分期、业态、楼栋、时间等多维度展示数据，并实现丰富的可视化效果。

在一可选实施例中，所述数据获取模块中所获取的房地产动态面积包括已签约面积、未签约面积和车位面积；所述动态单价数据包括签约单价、最新单价和车位单价；其中，所述已签约面积和所述签约单价分别通过ERP系统中的网签合同获取得到。

所述未签约面积通过主数据系统中存储的面积数据获取得到，其获取优先级为房间面积、楼栋面积、分期下业态面积；所述房间面积的获取优先级为实测面积、预测面积、规划面积；所述楼栋面积的获取优先级为启动会面积、交底会面积。

所述车位面积包括普通车位面积与车位数量的乘积，以及机械车位面积与车位数量的乘积；所述车位数量包括已创建车位房间楼栋的车位数量，以及未创建车位房间楼栋相应的分期产品构成中的车位数量。

在一具体实施例中，普通车位面积为12.5m

进一步地，在一可选实施例中，所述货值监测模块中配置有对各项目的货值货量根据分析指标分别进行计算的计算规则。

其中，所述分析指标包括资源货值、总货值、本年期初货值、本年累计新供货值和截止当前库存货值。

本实施例的货值监测模块配置的计算规则包括：

1)资源货值＝未签约面积×最新单价；

2)总货值＝未签约面积×最新单价+已签约面积×签约单价；

3)本年期初货值＝往年处于相应进度状态的未签约面积×最新单价；

4)本年累计新供货值＝截至当前本年已处于相应进度状态的未签约面积×最新单价；

5)截止当前库存货值＝本年期初货值+本年累计新供货值–(本年已签约面积×签约单价)。

进一步地，取得上市进度状态下的截止当前库存货值＝本年期初货值+本年累计新供货值–(本年已签约面积×签约单价)。

取得预售证进度状态下的截止当前库存货值＝本年期初货值+本年累计新供货值–(本年已签约面积×签约单价–本年前置销售未取证金额+往年前置销售本年取证金额)。

其中，本年前置销售未取证金额表示在本年已签约出售但在签约出售时未取得预售证的相应房地产的销售金额。往年前置销售本年取证金额表示在往年已签约出售，在签约出售时未取得预售证，且于今年取得预售证的相应房地产的销售金额。

进一步的，所述计算规则还包括车位货值，所述车位货值由车位面积与车位单价相乘得到。

在另一可选实施例中，所述系统还包括数据预警模块，所述数据预警模块与所述数据获取模块连接，用于对所述数据获取模块获取的动态面积和动态单价数据进行异常判断，并对数据异常的数据发出预警。

其中，所述数据预警模块配置有数据异常判断规则包括以下至少一种：

1)所获取的房地产动态面积为0或空值；

2)所获取的房地产房间面积大于200平方米；

3)所获取的车位数量为非数值；

4)所获取的房地产进度状态为取得预售证但未上传预售证。

进一步地，在另一可选实施例中，所述系统还包括楼栋虚拟模块，所述楼栋虚拟模块通过所述数据获取模块从所述主数据系统获取各项目房地产的审批分期表和审批楼栋表。

其中，所述楼栋虚拟模块将所述审批分期表和审批楼栋表进行左关联，若所述审批分期表中存在无法与楼栋关联的分期项，则判断为当前分期项未建立楼栋，并对未建立楼栋的分期项进行楼栋虚拟编码；其中，所述楼栋虚拟模块配置有编码规则为：XN+分期编码。

本实施例将从所述数据获取模块获取的动态面积和动态单价数据与楼栋虚拟编码关联后存储在数据库中。

实施例3

本实施例提出一种计算机可读存储介质，其上存储有计算机程序，所述计算机程序被处理器执行时实现上述实施例1提出的房地产货值货量监测方法的步骤。

显然，本发明的上述实施例仅仅是为清楚地说明本发明所作的举例，而并非是对本发明的实施方式的限定。对于所属领域的普通技术人员来说，在上述说明的基础上还可以做出其它不同形式的变化或变动。这里无需也无法对所有的实施方式予以穷举。凡在本发明的精神和原则之内所作的任何修改、等同替换和改进等，均应包含在本发明权利要求的保护范围之内。